Infelizmente, aplicar multas de condomínio é uma das partes mais complicadas do trabalho do síndico. Moradores que ouvem música alta de madrugada, que danificam áreas comuns… Tem gente que não se esforça nem um pouco para manter a harmonia na comunidade.
Mas como aplicar multas corretamente? Qual o valor de uma multa de condomínio? São várias as dúvidas que o síndico e moradores têm em relação a esse assunto.
Quando deve-se aplicar uma advertência ou uma multa de condomínio?
A primeira coisa a fazer na hora de decidir entre advertência ou multa é conferir a convenção e regimento interno do condomínio. Use e abuse desses documentos antes de tomar alguma decisão.
Advertências são indicadas quando é a primeira vez que o condômino comete uma infração. Elas geralmente funcionam mais como um aviso do que necessariamente uma penalidade. A intenção da advertência é comunicar que houve uma transgressão e aconselhar que isso não deve ocorrer novamente, correndo o risco de acarretar em uma futura multa de condomínio.
Todavia, existem situações em que advertências não surtem efeito e deve-se partir direto para a multa de condomínio. Por exemplo:
Se um morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio: como deve ser cobrado um ressarcimento pelo dano, então parte-se direto para a multa. Para evitar dor de cabeça com esse tipo de ocorrência, é interessante possuir informações sobre como as áreas comuns devem ser utilizadas, como Regras do Salão de Festas e um Termo de Responsabilidade do Salão de Festas.
Condômino é reincidente: é quando o morador tem o costume de infringir regras do condomínio mesmo após ter recebido uma primeira advertência. Nesse caso, o síndico pode fazer a aplicação da multa de condomínio. Isso geralmente ocorre com problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio ou transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outros.
Como aplicar multas de condomínio corretamente?
Todas as multas de condomínio devem ser embasadas em provas de que a infração foi realmente cometida. Se a denúncia for feita oralmente por um vizinho, isso não poderá ser considerado prova. Nessas situações, o síndico deve pedir que o morador incomodado relate a reclamação no livro de registros do condomínio.
Antes de agir, o síndico precisa conferir se a multa de condomínio é prevista na convenção ou regimento interno. Se não estiver, cabe ao síndico conferir se esse problema pode ser considerado uma perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores. O bom senso é fundamental na hora de dar advertências ou multar condôminos.
É recomendável sempre conversar com o morador antes de aplicar qualquer medida formal. Explique educadamente que o ato vai contra as normas do condomínio e avise-o que ele poderá ser advertido ou multado se a situação se repetir.
Entretanto, nem sempre a conversa é o suficiente para resolver o problema. Então, o síndico deve consultar a convenção e regulamento interno do condomínio para conferir como proceder.
Se o condomínio não possui regras definidas sobre multas e advertências, é importante que o assunto seja abordado em uma reunião de assembleia para aprovar uma nova regulamentação.
Qual deve ser o valor de uma multa de condomínio?
O valor da multa de condomínio varia de acordo com a gravidade da ocorrência e a quantidade de infrações cometidas. A primeira multa deve ter valor mais baixo, que vai aumentando conforme a reincidência.
Novamente, vai ser a convenção e o regime interno do condomínio que indicarão o valor da penalidade. Se um morador recebe uma multa de condomínio por barulho, o valor será o que está estipulado na legislação condominial.
Porém,há um limite. O artigo 1.336 do Código Civil determina que a multa de condomínio não pode ser superior a cinco vezes o valor da taxa condominial.
A única situação em que a lei permite cobrar um valor de multa de condomínio mais alto é no caso de condômino antissocial. Nessas situações, a multa prevista pode chegar a quantia de até dez vezes o valor da taxa mensal. Essa questão é esclarecida pelo artigo 1337.
A multa de condomínio pode ser cobrada junto com condomínio? Sim, a cobrança de multa deve ser feita sobre o valor da taxa condominial.
Se a convenção do condomínio for antiga e ainda se baseia em Unidade Real de Valor (URV), ao salário mínimo ou outras medidas de valores, o síndico deve realizar uma reunião de assembleia para alterar e atualizar o documento.
Como cobrar multa de condomínio?
Antes de a multa de condomínio chegar à unidade do condômino contraventor, é aconselhável encaminhar uma notificação. Se o condomínio conta com administradora, a notificação pode ser enviada pela empresa.
Essa notificação deve trazer detalhes sobre a infração e dados de como ela fere o regimento interno do condomínio. Após a entrega da notificação, é indicado que o síndico ofereça direito de defesa ao infrator.
Multas de condomínio podem ser um assunto polêmico e que causa um estresse para o síndico, mas se for feito de forma correta não se transformam em bolas de neve. Sempre haja de acordo com o Código Civil, o regulamento interno e a convenção do condomínio!